Monsieur Bouchard, propriétaire de trois immeubles à Montréal, a toujours voulu assurer lui-même la gestion de son patrimoine.
Il faut dire que cela lui prend beaucoup de temps et beaucoup d’énergie. Grâce à des applications informatiques classiques, il a pu rationaliser et moderniser une partie de la gestion de ses immeubles, mais un aspect de cette gestion continue à occuper une grande partie de son temps.
En effet, la collecte des loyers mobilise encore ses journées, sans oublier les retards de paiements et les loyers impayés ainsi que la gestion des comptes bancaires et les déplacements aux banques.
Comme Monsieur Bouchard, beaucoup de propriétaires immobiliers considèrent que cela complique leur quotidien. Le contexte actuel de la Covid-19 ne fait que rendre ce problème plus épineux.
En tant que propriétaire, vous vous attendez à ce que votre locataire paie son loyer à temps et à chaque mois. Les paiements peuvent se faire par chèques, en espèces, par virement Interac ou par virement automatique.
Mais, vous ne pouvez pas imposer un mode de paiement avec une clause dans le bail et il est vous est interdit d’exiger des chèques postadés. Par contre, vous pouvez suggérer des prélèvements automatiques et le locataire est libre d’accepter ou pas.
Comment prélever le loyer d’un locataire ?
Il existe plusieurs méthodes pour percevoir le loyer d’un locataire. La première et la plus courante est le paiement par chèque ou virement bancaire.
Il est important de fixer une date limite de paiement et de rappeler au locataire cette date avant qu’elle ne soit atteinte.
Si le locataire ne paye pas le loyer à temps, il est recommandé de lui envoyer un avertissement écrit, puis de considérer une action en justice si le paiement n’est pas effectué dans un délai raisonnable.
Il est également possible de percevoir le loyer par prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire. Cette méthode est pratique car elle évite les retards de paiement, mais il est important de s’assurer que le locataire a donné son accord pour ce type de prélèvement.
Enfin, il est possible de percevoir le loyer par paiement en espèces, mais cette méthode est déconseillée car elle présente des risques de vol et il est difficile de prouver que le paiement a été effectué.
Selon la Corpiq, les deux moyens de paiement les plus utilisés aujourd’hui sont les virements Interac (80%) et les chèques postadés (75%). Or ces deux moyens ne sont pas fortement recommandés pour les raisons suivantes.
Les chèques postadés
Une perte de temps considérable
Les chèques postdatés demeurent en usage chez 90 % des propriétaires ayant 50 logements ou plus*. Alors que l’encaissement de ces chèques par le propriétaire représente une vraie perte de temps que ce soit en se déplaçant à la banque et ou en essayant de les encaisser avec son téléphone.
Si le propriétaire gère un nombre élevé de portes et qu’il souhaite choisir ce mode de paiement, il faudra envisager d’avoir une machine d’imagerie de chèques qui peut encaisser jusqu’à 100 chèques/minute depuis votre maison ou votre bureau.
La complexité de gestion lors d’erreur dans les chèques
Si un chèque comporte une erreur, vous pouvez demander d’arrêter le paiement afin que le chèque ne soit pas encaissé, mais toutes les institutions financières n’offrent pas un service d’« arrêt de paiement ». Vous devez en plus payer des frais pour ce service.
Si le locataire fait une erreur dans le nom du destinataire, votre chèque sera automatiquement rejeté. Si vous utilisez la machine imagerie de chèque vous n’aurez pas ce problème. “Aucun chèque ne sera rejeté s’il y a une typo dans le nom du destinataire, c’est un des avantages de nos machines d’imagerie de chèques”, déclarent Jean Salvador, Président d’Otonom Solution.
Les risques de contaminations
Avec le contexte actuel du Covid-19, il est fortement recommandé d’éviter les manipulations de chèques et les déplacements aux banques.
Un moyen de paiement de plus en plus obsolète et non écologiquement responsable
La génération des millénials (18-34 ans) et les prochaines générations à venir, n’utilisent presque plus les chèques comme moyens de paiement. Nous allons vers de moins en moins de papier afin de diminuer les déchets et protéger notre planète. Nous devons tous être de plus en plus éco-responsables.
Le virement Interac
Les risques de paiements en retard
C’est le moyen de paiement qui est le plus plébiscité par les locataires surtout les plus jeunes. En effet, faire un virement Interac garantit une certaine liberté au locataire sans l’engagement à long terme.
Mais ce moyen de paiement représente un inconvénient pour les propriétaires immobiliers. Étant donné que le locataire a un geste à faire chaque mois, le risque de retard peut être très élevés et commence donc les relances interminables par le propriétaire.
Quel est le délai légal pour payer son loyer ?
Au Québec, le délai légal pour payer son loyer est généralement fixé par les termes du bail signé entre le propriétaire et le locataire.
Selon la Loi sur la location à usage d’habitation, le loyer doit être payé à la date convenue entre les parties, qui est généralement le premier jour de chaque mois. Si aucune date n’est spécifiée dans le bail, le loyer doit être payé chaque mois à la date où il a été initialement payé.
Il est important de noter que si le locataire ne paie pas son loyer à temps, le propriétaire peut intenter une action en expulsion.
Toutefois, avant de poursuivre une telle action, le propriétaire doit d’abord envoyer une mise en demeure au locataire lui demandant de payer le loyer en retard et lui donnant un délai pour le faire, ce délai est généralement de 3 jours ouvrables.
Si le locataire ne paie pas le loyer dans les délais impartis, le propriétaire peut alors intenter une action en expulsion devant la Régie du logement.
Il est important de noter que les locataires qui ont des difficultés à payer leur loyer peuvent contacter la Régie du logement pour demander un règlement à l’amiable ou une révision du loyer.
Il est également important de noter qu’il existe des programmes d’aide financière pour les locataires dans le besoin au Québec.
Un propriétaire peut-il demander un loyer d’avance ?
Au Québec, les règles relatives aux loyers d’avance sont spécifiques et sont régies par la Loi sur la location à usage d’habitation.
Selon cette loi, un propriétaire peut demander un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels dommages causés par le locataire pendant la durée du bail, mais il ne peut pas demander un loyer d’avance.
Le dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer et doit être remboursé au locataire à la fin du bail, sauf si des dommages ont été causés et que les coûts de réparation ont été déduits.
Il est important de noter que le propriétaire ne peut pas demander un dépôt de garantie à un locataire qui a signé un bail à durée indéterminée, il ne peut être demandé qu’au locataire d’un bail à durée déterminée.
Il est important de noter que les propriétaires doivent respecter ces règles et ne pas demander de loyer d’avance, car cela pourrait être considéré comme une violation de la loi.
Les locataires qui se sentent lésés par des demandes illégales de loyer d’avance peuvent s’adresser à la Régie du logement, qui est l’organisme chargé de réglementer les relations locatives au Québec.
Que faire en cas de non-paiement de loyer ?
En tant que propriétaire d’un bien locatif, il est important de savoir quoi faire en cas de non-paiement de loyer de la part de vos locataires. Tout d’abord, vous devez envoyer une mise en demeure de payer le loyer impayé, avec un délai de paiement raisonnable.
Si le locataire ne paye pas dans ce délai, vous pouvez intenter une action en justice pour obtenir une ordonnance d’expulsion.
Il est important de respecter les procédures légales avant de procéder à une expulsion, notamment informer les autorités compétentes.
Il est également possible de tenter de trouver un arrangement avec le locataire ou de consulter un avocat pour connaître vos droits et obligations en tant que propriétaire.
Il est important de rappeler que la procédure d’expulsion est un processus long et coûteux et il est préférable d’essayer de résoudre les problèmes de loyers impayés avant de recourir à cette mesure.
Pourquoi ne pas opter pour des dépôts directs comme moyen de paiement ?
De plus en plus de propriétaires et acteurs de l’immobilier ont choisi d’automatiser les loyers et les frais de condo et de simplifier leur quotidien.
Lorsque vous signerez des baux, vous pouvez désormais offrir l’option de faire des dépôts directs, à vos locataires ou avoir une nouvelle entente de paiement avec vos locataires actuels. Les locataires tirent aussi des avantages, ils n’ont plus rien à faire, ils ne se préoccuperont plus de faire les paiements chaque mois et ils économiseront les frais de chèques.
Fini les retards de paiement
Pour les propriétaires, vos premiers du mois deviennent tellement simples et vous gagnez du temps et de la tranquillité.
Les dépôts directs sont plus fiables que les paiements en espèces ou par chèque. Ils sont effectués automatiquement chaque mois, ce qui signifie qu’il y a moins de risques de retards de paiement ou d’erreurs de caisse.
“Lors du premier du mois, tous vos paiements arrivent sur vote compte en même temps, vous n’avez absolument plus rien à faire. En cas de manque de fonds dans le compte du locataire, le propriétaire est avisé généralement dans les 48h ouvrables. Donc il n’a pas à surveiller son compte bancaire” déclare Jean Salvador, Président chez Otonom Solution.
Alors, qu’attendez-vous pour passer aux dépôts directs ?
Le côté pratique
Ils peuvent également être plus pratiques pour les propriétaires, car ils n’ont pas à s’occuper de la gestion des paiements en espèces ou de la gestion des chèques. Cela peut également réduire les risques liés au vol d’argent ou au vol d’identité.
Les dépôts directs peuvent également être plus faciles à suivre pour les propriétaires, car ils peuvent être liés à un compte en ligne où ils peuvent suivre les paiements et les soldes en temps réel. Cela peut également faciliter la gestion des comptes et la préparation des déclarations fiscales.
Le côté sécuritaire
Enfin, les dépôts directs peuvent également être plus sécurisés pour les locataires, car ils peuvent être liés à leur compte bancaire et ils peuvent donc être sûrs que leurs paiements seront effectués à temps, sans risque de perte d’argent ou d’erreur de caisse.
Il est important de noter que les dépôts directs ne sont pas une obligation légale au Québec et il est donc important pour le propriétaire et le locataire de s’entendre sur les modalités de paiement avant de signer un bail. Il est également important de s’assurer que les modalités de paiement sont conformes aux lois et règles en vigueur dans la région.